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[3]La notion d’habitat indigne englobe les notions d’indécence, d’insalubrité, et de péril qui relèvent chacune de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues.
Important
L’insalubrité doit être distinguée du péril qui correspond à une notion de risque physique immédiat.
Les procédures de déclaration d’insalubrité et de péril peuvent être mises en œuvre parallèlement.
Les propriétaires privés sont tenus d’assurer la sécurité, la salubrité et l’habitabilité de leurs immeubles.
De même, les locataires doivent impérativement maintenir leurs logement en bon état.
La notion d'indécence
C’est le Code Civil et les lois relatives aux rapports locatifs qui s’appliquent. Un logement est dit indécent s’il ne garantit pas la sécurité ou la santé des occupants, et/ou s’il est dépourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
La loi ne permet pas au maire d’intervenir pour résoudre des carences du/des propriétaire(s) en matière d’indécence. Un locataire qui habite dans un logement présentant des manquements aux critères de décence peut, soit engager des démarches amiables, soit saisir la justice.
La notion d'insalubrité
Un immeuble ou un logement est considéré comme insalubre quand les dégradations constatées dans le bâti peuvent présenter un danger pour la santé de ses occupants ou du voisinage.
C’est le Code de la Santé publique qui s’applique ainsi que le règlement sanitaire départemental.
L'insalubrité résulte d'un problème grave ou d'un cumul de problèmes. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, par un agent assermenté de l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ou du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) qui se réfère à une liste de critères d'évaluation pour établir son rapport.
Quelques exemples :
- risques sanitaires à cause de la présence de moisissures dues à un taux d'humidité dans l'air supérieur à 75%
- risques santaires dûs à la présence de plomb ou d'amiante
- risques sanitaires dûs à l'entretien des locaux collectifs : évacuation des déchets, réseau d'évacuation des eaux usées, présences d'animaux nuisibles (insectes, rongeurs...), étanchéité du bâtiment, etc.
- réseaux ou équipements électriques et/ou gaz dangereux
- défaut de chauffage, ventilation insuffisante
- dégradation des structures (fondations, murs, planchers...)
Une fois l'analyse de la situation réalisée, une procédure d'insalubrité peut être engagée afin de prendre toutes les mesures nécessaires, notamment en fonction du degré d'urgence.
L’insalubrité peut être remédiable ou irrémédiable.
- Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.
L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble. L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé.
Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux. - Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la main levée de l'arrêté d'insalubrité.
- Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'un mois.
À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.
- Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble. - L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an. Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.
- Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la main levée de l'arrêté d'insalubrité.
Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'un mois.
À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales
La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).
La notion de péril
Lorsqu’un immeuble présente un danger au vu de sa solidité (affaissement des fondations, risque d’effondrement d’un escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, chute de pierres...), le maire peut engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au péril.
- La procédure de péril est mise en oeuvre quand un danger réel est à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.
- Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).
- Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la construction.
On est en présence d'un immeuble qui :
- menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes,
- ou ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Quelques exemples :
- menace d'effondrement d'escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, mur...
- colonne de cheminée fissurée,
- ascenseur non sécurisé...
La procédure de péril peut être :
- ordinaire - L’arrêté de péril est ordinaire lorsque la sécurité des occupants n’est pas immédiatement mise en jeu
- imminent - L’arrêté de péril est grave et imminent si la sécurité des occupants est immédiatement mise en jeu.
Conformément à la réglementation, tous les arrêtés sont notifiés aux propriétaires et/ou aux syndicats des copropriétaires afin que les travaux soient réalisés dans les délais prescrits.
Pour plus d'informations sur l'habitat indécent, l'insalubrité ou la notion de péril
Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil)
15, avenue Robert Schuman - 13002 Marseille
Tél : 04 96 11 12 00
www.adil13.org [5]
COMMENT PROCÉDER POUR SIGNALER VOTRE LOGEMENT OU VOTRE IMMEUBLE ?
Avant de signaler un logement ou un immeuble indigne et/ou dégradé, les locataires doivent contacter leur propriétaire s’ils sont locataires et le syndic ou le conseil syndical s’ils sont copropriétaires.Si leur contrat d'assurance habitation prévoit une clause assistance juridique, locataires ou propriétaires peuvent également contacter leur compagnie d’assurance pour obtenir des informations et un accompagnement dans leur démarche.
Le maire n’intervient qu’en dernier recours, en cas de défaillance avérée du/ des propriétaire(s).
- ou remplissez directement le formulaire en ligne spécialement dédié [6].
Le message de signalement doit comporter des informations sur la situation des occupants : nombre de personnes, enfants, statut (propriétaire, locataire en titre…), coordonnées du propriétaire du logement s’il n’est pas l’occupant et principaux signes de problèmes techniques.
Il est indispensable de posséder les coordonnées de l’occupant pour organiser la visite technique du logement.
Les coordonnées du déclarant permettent aux intervenants de pouvoir le contacter en cas de besoin. Lors de la visite d’un technicien de la Ville de Marseille, le locataire doit fournir le bail et les quittances de loyer.
Sources diverses dont Adil13 [8], ARS PACA [9] et Service-public.fr [10]
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